Immobilien gelten in Deutschland noch immer als wertbeständige und weitgehend risikofreie Kapitalanlage. Steuervergünstigungen und monatliche Mieteinnahmen, die häufig als spätere Altersvorsorge angelegt werden, machen den Erwerb von Immobilien für den zukünftigen Eigentümer attraktiv. Darüber hinaus bieten sie Besitzern, die ihr Haus auch selber bewohnen, einen bis ins hohe Alter garantierten Wohnraum, der ihnen von niemandem streitig gemacht werden kann. Allerdings gibt es bei der Anschaffung und beim Betreiben einer Immobilie einige Dinge zu beachten, damit diese zu einer lohnenden Anschaffung und nicht zu einem Klotz am Bein wird. Einige der wichtigsten Gesichtspunkte haben wir um Folgenden für Sie zusammengestellt.

Immobilien als Kapitalanlage – Worauf sollten Sie achten?

Eine Geldanlage in Immobilien wird seit vielen Jahren in Deutschland als sichere, risikoarme Vorsorge fürs Alter betrachtet. Dies ist in der heutigen Zeit jedoch leider nur noch teilweise wirklich der Fall. Zum einen fallen die bisher einen Immobilienerwerb wesentlich attraktiver machenden Steuervergünstigungen seit dem Wegfall der staatlichen Eigenheimzulage am 01. Januar 2006 alles in allem wesentlich geringer aus (Zuvor ließen sich jährlich 2% des Immobilienwertes über 50 Jahre hinweg steuermildernd abschreiben. Nun wird bei der Berechnung in Sachen Abschreibung nach einem linearen deutlich weniger einbringenden Verfahren vorgegangen.). Zum anderen wird es bei einem Hauskauf immer schwieriger, eine wirklich Kapital bringende, statt einer kostenintensiven Investition zu tätigen. Mit einem stetigen Wertverlust ist bei vielen Häusern häufiger zu rechnen, als mit einem möglichen Gewinn. Mittlerweile bringen darum viele Immobilien ihrem Eigentümer wesentlich mehr Ärger, als das erhoffte Vermögen. Auch das Zinsniveau für Mieteinnahmen ist in Deutschland derzeit auf einen extrem niedrigen Stand angesiedelt. Das bedeutet, dass die Mieten insgesamt für potentielle Mieter erfreulich niedrig sind, aber für die Vermieter bedeutet das gleichzeitig wesentlich weniger Gewinn aus der ihnen eigenen Immobilie. Ein Punkt, der sicherlich bedacht werden muss, wenn man eine Immobilie vorrangig als Geldanlage ersteht.  

Die Verluste für Immobilienkäufer beginnen zumeist schon gleich beim Kauf eines Gebäudes. Hier werden in einigen Fällen von Seiten der Makler regelrecht abrissreife Schrott-Immobilien als Top-Angebote angepriesen. Aber nicht nur Schrott wird angeboten. Auch modernste Neubauten in vermeintlich strukturell erschlossenen Gebieten (besonders häufig im Osten der Republik zu finden), für die sich jedoch aufgrund von fehlender Infrastruktur keine Mieter finden lassen, sind für Immobilienkäufer ein teures Ärgernis. Wichtig ist darum vor dem Erwerb eines Hauses die Lage, die Verkehrsanbindung, die darum gelegene Infrastruktur und die möglichen entstehenden Nebenkosten bestens zu kennen. Allem voran empfiehlt es sich außerdem, den Kauf nicht bloß per Makler-Katalog zu tätigen, sondern sich das Haus in allen Einzelheiten genau anzusehen. Darüber hinaus sollte beim Kaufvertrag und bei allen Zahlungsmodalitäten eine notarielle Sichtung und Beglaubigung der Unterlagen erfolgen. Wird ein Gebäude mitsamt der darin befindlichen Mieter von einem Eigentümer an einen Neuen verkauft, so müssen Sie sich als Neueigentümer mit allen Mietern des Hauses einzelnen auseinandersetzen und einvernehmlich mit ihnen neue Miethöhen und -regelungen vereinbaren. Als Vermieter können Sie auf diese Weise sicher sein, dass Ihnen alt eingesessene Mieter auch nach dem Hauskauf erhalten bleiben, was Ihnen eine Menge Zusatzaufwand und Kosten ersparen kann, die Sie bei der Suche nach neuen Mietern aufbringen müssten.

Kaufen Sie ein Wohnhaus mit darin leer stehenden Wohnungen, so müssen Sie möglichst dafür sorgen, „gute“ Mieter für Ihre Wohnungen zu finden. Dabei gilt: Je besser die Wohnlage und der Zustand des Hauses mit den darin befindlichen Wohnungen, desto schneller finden sich dafür auch die geeigneten, zahlungskräftigen Mieter. Bevor Sie mit einem neuen Mieter einen Mietvertrag abschließen, sollten Sie sich davon überzeugen, dass dieser dazu in der Lage ist, die monatliche Miete pünktlich und ohne Verzug an Sie zu entrichten. Neben der Nachfrage nach den Einkommensverhältnissen und den familiären Bedingungen können Sie im Zweifelsfall auch um eine SCHUFA-Auskunft bitten. So können Sie sicher gehen, dass Sie es hier nicht mit einem vermeintlichen Mietnormaden zu tun zu haben. Solcherlei Mieter ziehen zunächst erst einmal in eine Wohnung ein und bleiben dann über viele Monate hinweg die Miete schuldig. Das ist nicht nur aufgrund der aus den Mieten getätigten eigenen Anlagerendite für den Vermieter mehr als lästig, sondern kann im Extremfall zu einer kosten- und klageaufwendigen Angelegenheit für ihn werden, bei der zu keiner Zeit garantiert ist, dass man als Vermieter als Sieger aus der Sache hervorgeht. Nicht zuletzt sollte man als Vermieter im Zweifelsfalle darum auch maßgeblich auf die eigene Menschenkenntnis und das eigene Gefühl vor einer Vermietung setzen. Damit fährt man in den meisten Fällen immer noch am besten.

Vor dem Einzug des neuen Mieters sollten Sie für eine vollständige Renovierung der Wohnung gesorgt, bzw. diese selber vorgenommen haben. Im Mietvertrag können Sie dann anschließend festlegen, dass sich der Mieter verpflichtet, vor seinen Auszug eine neuerliche Renovierung der Wohnung vorzunehmen. Die meisten Mieter nehmen eine solche Verpflichtung lieber und eher an, als vor ihrem Einzug erst noch einmal zu Pinsel und Farbe greifen zu müssen. Als Vermieter sind sie im Schadensfalle auch für die Instandsetzung von Beschädigungen im und am Gebäude zuständig. Um dieses bereits im Vorfeld zu vermeiden, empfiehlt es sich, alle paar Jahre die nötigen Ausbesserungen und Renovierungen am Gebäude vorzunehmen. Für vorhersehbare aber auch unvorhersehbare Schäden sollte des Haus mit den entsprechenden Versicherungen abgesichert sein. Mieterhöhungen sind besonders nach baulichen und strukturellen Verbesserungen am Haus (Bau von Fahrradständern, Garagen, Kellern, neuer Heizungsanlage oder Gartenflächen) für Ihre Mieter ersichtlich und nachvollziehbar. Alles in allem sollten darüber hinaus jährlich die jeweils aktuell anfallenden Nebenkosten für das Haus und die darin gelegenen Wohnungen in die Berechnung der Miethöhe miteinbezogen werden.

Haben Sie jährlich insgesamt gesehen höhere Einnahmen als Ausgaben für Ihre Immobilie, so rechnet sich der Kauf nach einem bestimmten Zeitraum zusätzlich zum Verkaufswert in jedem Falle für Sie. Wenn Sie nach einer gewissen Zeit immer noch nicht das Gefühl haben, dass sich der Immobilienkauf für Sie wirklich rechnet, wäre ein neuerlicher Verkauf des Objekts an einen zuverlässigen und noch einmal für Sie Kapital einbringenden Käufer letztlich die bessere Wahl.

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